Immobilien erben

Wer kann in Deutschland eine Immobilie erben?

Nach deutschem Erbrecht gibt es zwei Erbenarten: gesetzliche Erben und testamentarisch eingesetzte Erben. Ehegatten und Kinder gehören meist zur ersten Erbgruppe.

Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge.

Diese bestimmt die Reihenfolge wie folgt:

• Ehegatten: Erben je nach ehelichem Güterstand.
• Kinder: Erben zu gleichen Teilen direkt.
• Enkelkinder: Erben nur, wenn deren Elternteil bereits verstorben ist.
• Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen: Erben, wenn keine Nachkommen vorhanden sind.
• Entferntere Verwandte: Nur bei Fehlen näherer Angehöriger.

Gibt es keine Angehörigen, fällt der Nachlass an den Staat.

Testament oder gesetzliche Erbfolge

Der Nachlass eines Verstorbenen wird entweder nach der gesetzlichen Erbfolge oder auf Grundlage eines Testaments (Testament) bzw. Erbvertrags geregelt.

Ohne letztwillige Verfügung greift die gesetzliche Erbfolge gemäß §§ 1924–1936 BGB.

Ein Testament ermöglicht es dagegen, individuelle Erben zu benennen, Angehörige auszuschließen und genaue Anordnungen über die Verteilung des Nachlasses zu treffen:

• Bestimmung oder Ausschluss bestimmter Personen
• Zuweisung einzelner Vermögenswerte (z. B. Immobilie)
• Ernennung eines Testamentsvollstreckers
• Komplexe Verteilung bei Patchwork-Familien oder Firmenvermögen

Ausländische Testamente können in Deutschland nach den Regeln des internationalen Privatrechts gültig sein. Maßgeblich ist hier die EU-Erbrechtsverordnung (EU 650/2012): Danach gilt in der Regel das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers, sofern nicht das Heimatrecht gewählt wurde.

Kann eine Immobilienerbschaft ausgeschlagen werden?

Ja. Nach deutschem Recht kann eine Erbschaft ausgeschlagen werden (§ 1942 BGB).

Die Ausschlagung muss innerhalb von sechs Wochen (bzw. sechs Monaten bei Auslandsaufenthalt) erklärt werden – schriftlich und gegenüber dem Nachlassgericht oder einem deutschen Notar.

Gründe für die Ausschlagung einer Immobilie:

• Hypotheken oder Schulden
• Untragbare laufende Kosten
• Sanierungsbedarf
• Verbindlichkeiten oder rechtliche Risiken

Wenn die geerbte Immobilie mit einer laufenden Hypothek belastet ist, unbezahlte Grundsteuern aufweist oder sich in schlechtem Zustand befindet, kann der Erbe für all diese Kosten haftbar gemacht werden. Hypotheken werden durch den Tod nicht aufgehoben – sie bleiben mit der Immobilie verbunden und gehen somit auf den Erben über.

In solchen Fällen kann die Ausschlagung der Erbschaft den Erben vor diesen Verpflichtungen schützen.

• Zwangsversteigerung
• Gläubigerklagen
• Haftungsrisiken

Die Ausschlagung einer Erbschaft ist daher häufig eine Option, wenn der Nachlass überschuldet ist.

Dies muss schriftlich erfolgen und entweder beim Nachlassgericht offiziell erklärt oder durch einen deutschen Notar beurkundet werden.

Mehrere Erben: Wie geht man rechtlich vor?

Wenn eine Person verstirbt und mehrere Erben hinterlässt, erhalten diese nicht sofort einzelne, getrennte Anteile am Nachlass. Stattdessen bilden sie eine sogenannte Erbengemeinschaft, die durch die §§ 2032–2041 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt ist.

Diese rechtliche Konstruktion sorgt dafür, dass der Nachlass gemeinschaftlich verwaltet und verteilt wird – bringt jedoch auch eine Reihe von Herausforderungen mit sich, die nur gemeinsam gelöst werden können. So kommt es beispielsweise häufig zu Meinungsverschiedenheiten, insbesondere wenn ein Erbe das Haus verkaufen möchte, während ein anderer dagegen ist.

Erbschaftsteuer auf Immobilien in Deutschland

Die Erbschaftsteuer wird auf alle vererbten Vermögenswerte erhoben, einschließlich Immobilien.

Die Höhe der Steuer hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab.

• Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder – 7 % bis 30 %
• Steuerklasse II: Geschwister, Schwager/Schwägerin – 15 % bis 43 %
• Steuerklasse III: Nichtverwandte – 30 % bis 50 %

Für jede Klasse gibt es Ausnahmen:

• Ehegatte: 500.000 €
• Kind: 400.000 €
• Geschwister/Neffen/Nichten: 20.000 €
• Nichtverwandte: 20.000 €

Die Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt.

Wie kann man Erbschaftssteuer sparen?

Die Erbschaftsteuer in Deutschland kann den Wert eines an die Erben übergehenden Nachlasses erheblich mindern – insbesondere, wenn Immobilien Teil des Erbes sind.

Das deutsche Steuerrecht (insbesondere das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz – ErbStG) bietet jedoch verschiedene Möglichkeiten zur Steueroptimierung, insbesondere für nahe Angehörige. Mit vorausschauender Planung und der klugen Nutzung gesetzlicher Gestaltungsspielräume lässt sich die Steuerlast deutlich senken – in manchen Fällen sogar vollständig vermeiden.

Hier einige Strategien zur Steueroptimierung:

• Selbstnutzung durch Ehegatten oder Kinder: Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bleibt die vererbte Wohnimmobilie steuerfrei, wenn der Ehepartner sie innerhalb von sechs Monaten bezieht und mindestens zehn Jahre dort wohnt. Bei vorzeitiger Aufgabe (z. B. Verkauf, Vermietung) entfällt der Steuervorteil rückwirkend.
• Schenkungen zu Lebzeiten: Die gleichen Freibeträge gelten für Schenkungen (§ 16 ErbStG) und können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Durch frühzeitige Übertragungen (ggf. mit Nießbrauchsvorbehalt) lässt sich das steuerpflichtige Vermögen reduzieren.
• Steuerpflicht bei Auslandsbezug: Ist der Erblasser oder der Erbe in Deutschland ansässig, unterliegt der weltweite Nachlass der Erbschaftsteuer. Ist keiner in Deutschland steuerlich ansässig, gilt die Steuer nur für in Deutschland belegene Vermögenswerte (z. B. Immobilien). Doppelbesteuerungsabkommen können hier für Entlastung sorgen.
• Wertfeststellung anfechten: Wenn das Finanzamt einen zu hohen Immobilienwert ansetzt, kann dieser mit einem Gutachten angefochten werden. Dadurch sinkt die Steuerlast. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bescheid fällig.

Immobilienübertragung nach dem Erbfall – brauchen Sie einen Anwalt?

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist ein rechtlicher Vorgang, der sorgfältig durchgeführt werden muss.

Erforderliche Schritte:

• Vorlage eines Erbscheins oder notariell beglaubigten Testaments
• Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt
• Einreichung aller erforderlichen Nachweise (Sterbeurkunde, Ausweis, Erbnachweis)

Bei der Übertragung von geerbtem Vermögen ist es ratsam, einen auf Erbrecht spezialisierten Anwalt in Berlin zu konsultieren. So stellen Sie sicher, dass alle Formalitäten korrekt und fristgerecht erledigt werden und vermeiden Verzögerungen oder Rechtsfehler.

Wie lassen sich Erbstreitigkeiten lösen?

Konflikte in der Erbengemeinschaft gehören zu den häufigsten Problemen beim Immobilienerbe.

Typische Streitpunkte:

• Einer will verkaufen, der andere nicht
• Keine Einigkeit bei Renovierung, Vermietung oder Nutzung
• Unausgewogene Beiträge zu Lebzeiten
• Emotionale Bindung an das Elternhaus

Bis zur formellen Aufteilung des Nachlasses befinden sich alle Erben in einer sogenannten Zwangsgemeinschaft, was bedeutet, dass sie gemeinsam Eigentümer sämtlicher Nachlasswerte sind – darunter Immobilien, Bankkonten und persönliche Gegenstände. Kein Erbe darf eigenständig handeln oder bestimmte Vermögenswerte für sich beanspruchen, ohne die Zustimmung der übrigen Miterben.

Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden. Selbst wenn nur ein Miterbe widerspricht, können Maßnahmen wie der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie nicht umgesetzt werden.

Das führt häufig dazu, dass Erben nach rechtlichen Möglichkeiten suchen, um eine Pattsituation aufzulösen oder aus der Erbengemeinschaft auszutreten.

Zur Konfliktlösung kann zunächst eine außergerichtliche Einigung angestrebt werden, bevor rechtliche Schritte folgen.

Im Rahmen einer außergerichtlichen Einigung hilft ein unabhängiger Mediator dabei, eine Lösung zu finden, der alle Erben zustimmen können. Dieses Verfahren ist meist schneller, kostengünstiger und bewahrt familiäre Beziehungen. Mit oder ohne Unterstützung eines Anwalts oder Notars können die Erben einen Auseinandersetzungsvertrag aufsetzen, in dem geregelt wird, wer welche Vermögenswerte erhält, wie mit der Immobilie umgegangen wird und wie eventuelle Erlöse aufgeteilt werden.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe:

• Eine Teilungsversteigerung gemäß § 180 ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) beantragen. Dadurch wird die Immobilie gerichtlich versteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Dieses Verfahren ist jedoch mit erheblichen finanziellen Verlusten verbunden und sollte nur als letzter Ausweg genutzt werden.
• Klage erheben, etwa zur Klärung testamentarischer Verfügungen, zur Durchsetzung von Rechten oder zur Geltendmachung von Ausgleichsansprüchen.

Gerichtsverfahren sind oft teuer, langwierig und konfliktbeladen. Deshalb ist eine qualifizierte Rechtsberatung unerlässlich. Insbesondere bei komplexen oder werthaltigen Nachlässen ist anwaltliche Vertretung entscheidend, um Ihre Interessen zu wahren und die Einhaltung erbrechtlicher sowie steuerlicher Vorgaben sicherzustellen.

Verkauf einer geerbten Immobilie: Ablauf und Steuerpflichten

Sobald das Eigentum rechtlich übertragen wurde, kann eine geerbte Immobilie in Deutschland verkauft werden.

Der Verkauf von geerbtem Immobilienbesitz ist jedoch mit mehreren Schritten und potenziellen Fallstricken verbunden – insbesondere, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder wenn der Immobilienwert seit dem Erwerb durch den Verstorbenen gestiegen ist.

Typische Schritte beim Verkauf einer geerbten Immobilie:

1. Eintragung als Eigentümer im Grundbuch
2. Einigung mit allen Miterben (falls vorhanden)
3. Steuerliche Prüfung (Erbschafts- und ggf. Spekulationssteuer)
4. Immobilienbewertung
5. Notarieller Kaufvertrag
6. Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung über Notar
7. Steuerliche Abrechnung nach Verkauf

Bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind.

Der Verkauf kann zur Besteuerung von Veräußerungsgewinnen führen – der sogenannten Spekulationssteuer –, wenn die Immobilie innerhalb kurzer Zeit nach dem Erbfall verkauft wird. Eine Besteuerung entfällt jedoch, wenn:

• die Immobilie vom Erblasser oder Erben mindestens zwei aufeinanderfolgende Kalenderjahre bewohnt wurde,
• oder ein volles Kalenderjahr sowie Teile des Vor- und Folgejahres zur Eigennutzung dienten,
• oder die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Darüber hinaus kann Erbschaftsteuer anfallen – abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und vom Wert der Immobilie.

Nach dem Verkauf entfallen bestimmte steuerliche Vergünstigungen, etwa die steuerfreie Eigennutzung durch Ehepartner oder Kinder, sofern die entsprechenden Voraussetzungen nicht vor dem Verkauf erfüllt waren.

Warum ein Anwalt bei Immobilienerbschaften unverzichtbar ist

Die Erbschaft einer Immobilie in Deutschland ist ein komplexer rechtlicher Vorgang mit vielen Risiken.

Ein Anwalt unterstützt Sie bei:

• Gültigkeit von Testamenten
• Erbschein und Grundbucheintrag
• Streitbeilegung
• Steueroptimierung
• Verkauf und Übertragung

Wenden Sie sich an unsere Erbrechtsexperten bei LSI Berlin – wir begleiten Sie sicher durch den gesamten Erbprozess.

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